Convegno: Il Piano Casa della Regione Campania

Si è tenuto nell’Aula Consiliare “S. Mastrolia” a Palazzo di Città di Contursi Terme, il Convegno dal tema: Il Piano Casa della Regione Campagna.

Seminario: Piano Casa e applicazioni della legge Regionale 28 dicembre 2009 n. 19: aspetti giuridici e misure urgenti.

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CONTURSI TERME – Ieri venerdì 20 aprile 2012, alle ore 18,00, nell’Aula Consiliare “Salvatore Mastrolia“, nel Palazzo di Città di Contursi Terme, si è tenuto il Convegno: “Il Piano Casa della Regione Campagna – Applicazione della Legge e aspetti giuridici”, di cui alla Legge Regionale 28 dicembre 2009, n.19.

Il Seminario di studi è stato organizzato dallo Sportello Unico per l’Edilizia dell’Ufficio Tecnico del Comune di Contursi Terme, nel corso del quale si affronteranno i vari aspetti della Legge comunemente detta “Piano Casa“, la sua applicazione, gli aspetti giuridici che ne derivano, e quali sono le misure urgenti da adottare, per favorire in uno il rilancio dell’economia, perseguendo il riqualificazione del patrimonio esistente, ponendo tutte le cure del caso per prevenire il rischio sismico e favorire al massimo le amministrazioni e gli investimenti con la semplificazione amministrativa.

Dopo i Saluti del Sindaco e del delegato all’Urbanistica del Comune di Contursi Graziano Lardo e Gerardo Parisi; hanno svolto le Relazioni Aniello D’Angelo, Segretario Generale del Comune di Contursi e Nicola Vitolo, responsabile dello Sportello Unico per l’Edilizia del Comune di Contursi. I lavori sono poi proseguiti con gli interventi, moderati da Margherita Siani, Giornalista de “Il Mattino”, di Gabriella Alfano, Presidente dell’Ordine degli Architetti di Salerno, Vincenzo Corradino, Presidente Ordine degli Ingegneri di salerno, Francesco Amendola, Presidente del Coollegio dei geometri di Salerno. Le conclusioni invece sono state affidate all’Assessore all’Urbanistica e al PCTC della Provincia di Salerno Marcello Feola.

Comune di
Contursi Terme
Ufficio Edilizia e Lavori Pubblici
Sportello Unico per L’Edilizia

20 aprile 2012
Aula Consiliare “S. Mastrolia”

CONVEGNO

Il Piano Casa della Regione Campagna
Legge Regionale 28 dicembre 2009, n.19

Saluti
Graziano Lardo
Sindaco di Contursi Terme
Gerardo Parisi
Delegato all’Urbanistica e ai LL PP
Comune di Contursi

Modera
Margherita Siani
Goiornalista Il Mattino

Relazioni
Aniello D’Angelo
Segretario Generale del Comune di Contursi
Nicola Vitolo
responsabile dello Sportello Unico per l’Edilizia del Comune di Contursi

Interventi
Gabriella Alfano
Presidente dell’Ordine degli Architetti di Salerno
Vincenzo Corradino
Presidente Ordine degli Ingegneri di salerno
Francesco Amendola
Presidente del Coollegio dei geometri di Salerno

Dibattito

Conclusioni
Marcello Feola
Assessore all’Urbanistica e PCTC
Provincia di Salerno

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Convegno-Piano-Casa-Contursi-il-pubblico

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Comune di
Contursi Terme
Ufficio Edilizia e Lavori Pubblici
Sportello Unico per L’Edilizia

Indirizzi e Direttive

per l’attuazione

Legge Regionale n. 19 del 28 dicembre 2009

integrata con le modifiche delle LL.RR.
5.01.2011, n. 1, 15.03.2011, n. 4, 27.01.2012, n.1

arch. Nicola Vitol0

IL DELEGATO ALL’URBANISTICA e LL.PP. IL SINDACO
GERARDO PARISI GRAZIANO LARDO

Operatori del Settore hanno sollevato dubbi interpretativi su alcuni aspetti della legge regionale n.19 del 28 dicembre 2009, integrata con le modifiche apportate dalle LL.RR. 5 .01.2011, n. 1, 15.03.2011, n. 4 e 27.01.2012, n.1, inerenti i limiti imposti per l’applicazione delle norme in deroga e il rapporto di tali norme con quelle contenute negli strumenti urbanistici vigenti ed il rapporto intercorrente tra la Riqualificazione aree urbane degradate (Art.7), lo Strumento Generale Vigente e le relative procedure.

PROLOGO

La CONFERENZA STATO-REGIONI ED ENTI LOCALI – INTESA DEL 31 MARZO 2009

….. omissis ….

Governo, Regioni ed Enti Locali convengono la seguente intesa:

Per favorire iniziative volte al rilancio dell’economia, rispondere anche ai bisogni abitativi delle famiglie e per introdurre incisive misure di semplificazione procedurali dell’attività edilizia, lo Stato, le Regioni e le Autonomie Locali definiscono il seguente accordo.

Le Regioni si impegnano ad approvare entro e non oltre 90 giorni proprie leggi ispirate

a) regolamentare interventi — che possono realizzarsi attraverso piani/programmi definiti tra preferibilmente ai seguenti obiettivi: Regioni e Comuni — al fine di migliorare anche la qualità architettonica e/o energetica degli edifici entro il limite del 20% della volumetria esistente di edifici residenziali uni-bi familiari o comunque di volumetria non superiore ai 1000 metri cubi, per un incremento complessivo massimo di 200 metri cubi, fatte salve diverse determinazioni regionali che possono promuovere ulteriori forme di incentivazione volumetrica;

b) disciplinare interventi straordinari di demolizione e ricostruzione con ampliamento per edifici a destinazione residenziale entro il limite del 35% della volumetria esistente, con finalità di miglioramento della qualità architettonica, dell’efficienza energetica ed utilizzo di fonti energetiche rinnovabili e secondo criteri di sostenibilità ambientale, ferma restando l’autonomia legislativa regionale in riferimento ad altre tipologie di intervento;

c) introdurre forme semplificate e celeri per l’attuazione degli interventi edilizi di cui alla lettera a) e b) in coerenza con i principi della legislazione urbanistica ed edilizia e della pianificazione comunale.

Tali interventi edilizi non possono riferirsi ad edifici abusivi o nei centri storici o in aree di inedificabilità assoluta. Le leggi regionali possono individuare gli ambiti nei quali gli interventi di cui alle lettera a) e b) sono esclusi o limitati, con particolare riferimento ai beni culturali e alle aree di pregio ambientale e paesaggistico, nonché gli ambiti nei quali i medesimi interventi sono favoriti con opportune incentivazioni e premialità finalizzate alla riqualificazione di aree urbane degradate. La disciplina introdotta dalle suddette leggi regionali avrà validità temporalmente definita, comunque non superiore a 18 mesi dalla loro entrata in vigore, salvo diverse determinazioni delle singole Regioni.

Indirizzi e Direttive  alla Legge Regionale n. 19 del 28 dicembre 2009

integrata con le modifiche delle LL.RR. 5 .01.2011, n. 1, 15.03.2011, n. 4 e 27.01.2012, n.1.

Sommario

  1. Premessa
  2. Disposizioni a termine per interventi realizzabili in deroga
  3. Interventi per il recupero e la riqualificazione del patrimonio edilizio esistente

1. Premessa

Sui punti controversi è possibile chiarire quanto segue.

1.1.   La legge regionale 19/2009 è entrata in vigore il 31 luglio 2009 e l’art. 12 (Norma finale e transitoria) stabilisce che: “ 1. Le istanze finalizzate ad ottenere i titoli abilitativi, denuncia inizio attività o permesso a costruire, richiesti dalla vigente normativa nazionale e regionale per la realizzazione degli interventi di cui agli articoli 4, 5, 6-bis, 7 e 8 devono essere presentate entro il termine perentorio di diciotto mesi dalla data di entrata in vigore della presente legge ( 19/09 e 1/2011) di modifica.” sono valide fino all’11 luglio 2012.

1.2.   Fino a tale data è possibile presentare domanda per ottenere il permesso di costruire ovvero presentare la denuncia d’inizio attività per gli interventi di cui alla legge in questione. Ottenuta l’approvazione del progetto anche successivamente all’11 luglio 2012, i lavori potranno essere iniziati e ultimati entro i rispettivi termini previsti nel relativo titolo edilizio.

1.3.   Con deliberazione del consiglio comunale, i comuni avevano facoltà, entro 60 giorni dall’entrata in vigore della legge di escludere tutto o parte del proprio territorio dall’applicazione delle disposizioni straordinarie che disciplinano gli ampliamenti e le demolizioni e ricostruzioni. Con la stessa deliberazione i comuni potevano precisare gli ambiti e gli edifici dello Strumento Urbanistico Generale nei quali escludere l’applicazione della norma anzidetta.

  1. 2. DISPOSIZIONI A TERMINE PER INTERVENTI REALIZZABILI IN DEROGA

2.1.   Il richiamo alla deroga agli strumenti urbanistici è da intendersi quale deroga ai parametri edilizi fissati dallo strumento (ma non alle distanze minime e altezze massime dei fabbricati che si intendono quelle previste dagli strumenti urbanistici generali o, in assenza, quelle definite dal decreto ministeriale 2 aprile 1968, n.1444) e non come variante urbanistica.

Tale deroga,  avente carattere eccezionale, è limitata ai soli casi espressamente previsti dalla legge e non è estendibile per analogia ad altri casi non chiaramente indicati.

2.2.   Per l’applicazione del Capo I della legge, all’articolo 2, si fa riferimento al concetto di unità edilizie, ovvero, a edifici con destinazione d’uso residenziale o ricettiva nonché a edifici rurali ad uso abitativo. Solamente ai fabbricati con tali destinazioni d’uso sono applicabili le previsioni degli articoli 4, 5 e 6bis della legge.

2.2. Interventi di ampliamento in deroga

2.2.1. L’articolo 4 limita la possibilità di ampliamento alle unità edilizie intese come edifici uni e bifamiliari autonomi, dotati di aree esterne ad uso esclusivo, compresi anche i fabbricati indipendenti per accesso e individuazione catastale, anche adiacenti ad altri edifici; sono esclusi gli edifici cosiddetti a schiera e quelli di tipo condominiale. Solitamente gli edifici a schiera sono caratterizzati da una progettazione unitaria, non sono costruzioni autonome e distinte, sono unite da almeno un lato (formando la schiera) o tramite una pertinenza e spesso sono regolamentati nel loro complesso sotto forme condominiali.

2.2.2. L’ampliamento si applica agli edifici di cui al punto 2.1 che, alla data del 28 dicembre 2009, siano stati realizzati legittimamente o siano in corso di realizzazione con titolo abilitativo efficace, anche se non ancora completati, o che siano stati condonati con un titolo edilizio in sanatoria rilasciato entro tale data. L’intervento di ampliamento deve essere proposto e realizzato in un’unica soluzione progettuale, deve essere realizzato in soluzione unitaria con l’unità abitativa principale e non può costituire una nuova unità immobiliare.

Con gli interventi in deroga non è consentito modificare la destinazione d’uso esistente degli edifici interessati, salvo quanto previsto dagli strumenti urbanistici vigenti.

2.2.3. Per l’edilizia residenziale pubblica sovvenzionata non vi sono riferimenti a una tipologia edilizia particolare; quindi la possibilità di ampliare non è limitata alle sole unità edilizie uni e bifamiliari autonome, ma può essere applicata a tutte le tipologie edilizie. In questo caso è ammessa la creazione di nuove unità immobiliari.

2.2.4. I commi dell’articolo 4 forniscono la misura della quantità massima di volume in ampliamento realizzabile. Il volume esistente, sulla base del quale si calcola il 20% di ampliamento in deroga,  va calcolato come segue:

  1. a. se si è già usufruito dell’eventuale ampliamento per motivi igienico funzionali, previsto e regolamentato dallo strumento urbanistico comunale vigente, il volume è quello realizzato al 28 dicembre 2009 comprensivo di tale ampliamento;
  2. b. se lo strumento urbanistico vigente prevede la possibilità di ampliamento per motivi igienico funzionali, ma non se ne è ancora usufruito e se ne vuole usufruire in tale occasione, il volume è quello che deriva dalla somma del volume esistente con quello derivante dall’ampliamento consentito dallo strumento urbanistico vigente ancora da realizzare;
  3. c. se lo strumento urbanistico non prevede la possibilità di ampliamento per motivi igienico funzionali, il volume è quello effettivamente realizzato al 28 dicembre 2009;
  4. d. in ogni caso, il limite dei metri cubi di ampliamento massimo consentito è riferito al solo 20% di ampliamento in deroga previsto dalla legge regionale 19/2009. Occorre tenere presente che il limite massimo non derogabile dei metri cubi di volumetria complessiva ad intervento ultimato, si ottiene sommando quella esistente prima dell’intervento in deroga con quella realizzabile in base alla legge.

Nel caso di edifici bi-familiari la percentuale di ampliamento va ripartita in proporzione alla volumetria di ciascuna proprietà. E’ possibile accorpare in capo ad una sola delle due unità immobiliari la percentuale di ampliamento consentita, a condizione che il proprietario cedente sottoscriva atto unilaterale di cessione di cubatura a fini edificatori registrato e trascritto; in tal caso lo stesso perde il diritto a realizzare la propria quota di volumetria in deroga.

2.2.5. Il rispetto delle distanze dai confini, dalle strade e delle distanze tra edifici fissate dal PRG vigente ovvero in assenza di questo dalle norme nazionali e regionali è d’obbligo, proprio al fine di evitare contenziosi e dubbi interpretativi per contrasto tra norme vigenti e deroghe consentite dalla legge regionale.

2.2.6. Ai sensi del Decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380, presupposto per il rilascio del titolo edilizio è la sua conformità alle previsioni dello strumento urbanistico, del regolamento edilizio e della disciplina urbanistico-edilizia vigente. Il rilascio comporta la corresponsione del contributo commisurato all’incidenza degli oneri di urbanizzazione nonché al costo di costruzione. Sono esonerati da quest’obbligo gli interventi elencati all’articolo 17, comma 3, del D.P.R. citato. Gli interventi previsti dalla Legge Regionale n.19/2009 sono in deroga alle norme urbanistico-edilizie comunali vigenti, pertanto sono soggetti al pagamento del contributo di costruzione.

2.2.7. Il commi 4 dell’articolo 4 è dedicato alle condizioni richieste di risparmio energetico affinché l’intervento sia consentito. La legge chiede di ridurre il fabbisogno di energia primaria dell’unità edilizia complessiva, in modo da raggiungere uno tra i due requisiti prestazionali previsti, ovvero il raggiungimento dei requisiti prestazionali minimi fissati dalle disposizioni vigenti.

Gli interventi richiesti per ridurre il fabbisogno energetico vanno riferiti a ciascuna singola unità immobiliare esistente comprensiva dell’intervento di ampliamento.

Ad opere ultimate, la mancanza dei requisiti prestazionali energetici, previsti ed assentiti con il progetto edilizio, costituisce difformità dallo stesso e va sanzionato; non consente di ottenere l’agibilità dell’intervento realizzato e sottopone i soggetti coinvolti alle sanzioni previste dalla Legge e relative disposizioni attuative.

2.3. Interventi di demolizione e ricostruzione in deroga

2..3.1. Con l’articolo 5 il comune, con deliberazione del consiglio comunale, poteva individuare edifici residenziali, anche di proprietà comunale, da riqualificare attraverso interventi di demolizione totale o parziale e relativa ricostruzione in deroga allo strumento urbanistico vigente e con un premio di cubatura fino ad un massimo del 35% della volumetria preesistente. Con la deliberazione d’individuazione il comune disciplina le modalità e le tipologie di ricostruzione nel rispetto delle caratteristiche tipologiche del contesto e delle limitazioni relative all’altezza, ai parametri qualitativi, all’indice di permeabilità dei suoli e ai limiti di densità fondiaria massima.

Il rispetto delle distanze dai confini, dalle strade e delle distanze tra edifici fissate dalle leggi nazionali e/o regionali è d’obbligo.

2.3.2. Gli interventi di demolizione e ricostruzione sono applicabili esclusivamente ad edifici con destinazione d’uso totalmente residenziale, o aventi al loro interno porzioni non superiori al 50 % del volume complessivo con destinazione d’uso diversa e compatibile con quella residenziale. Nel caso di volume esistente con destinazione d’uso diversa da quella residenziale in quota superiore al 50 %, l’intervento non è ammesso. La quota di volumetria diversa da quella residenziale non è computata ai fini dell’ampliamento e non può essere aumentata.

2.3.3. Per determinare la quantità di volumetria esistente, la destinazione d’uso, la percentuale con destinazioni d’uso diverse e compatibili con quella abitativa, occorre fare riferimento alle caratteristiche degli edifici legittimamente realizzati o ai progetti approvati entro il 28 dicembre 2009, secondo quanto dettato dalle norme dello strumento urbanistico o dal regolamento edilizio vigenti.

2.3.4. Le condizioni di risparmio energetico richieste prevedono l’utilizzo per la progettazione e realizzazione dei parametri del sistema di valutazione denominato Protocollo Itaca.

2.4. Limitazioni

2.4.1. l’art. 3, il comma 6 dell’art. 4 ed il comma 7 dell’articolo 5 della legge indicano gli ambiti, gli edifici ad eccezione di quelli realizzati o ristrutturati negli ultimi cinquanta anni qualora non  rientrino in altri casi di esclusione e, in genere, le aree in cui gli interventi previsti non sono ammessi.

Gli ambiti o gli immobili esclusi dall’applicazione della legge sono quelli individuati dallo strumento urbanistico come centri storici comunque denominati, aree esterne d’interesse storico e paesaggistico a essi pertinenti, nuclei minori, monumenti isolati, singoli edifici, civili o di architettura rurale, di valore storico-artistico o ambientale o documentario.

Nelle aree a parco nazionale e nelle aree protette, istituite con legge regionale, comprese le aree contigue se espressamente indicate nella legge istitutiva, non sono consentiti interventi.

2.4.3. La legge regionale 19/2009 è applicabile a quegli edifici che abbiano usufruito della legge regionale n.15/2000, solamente se la dichiarazione di ultimazione lavori per il recupero del sottotetto sia stata presentata entro il 28 dicembre 2009. Negli altri casi l’applicazione della legge regionale n.19/2009 è alternativa all’applicazione della legge regionale n.15/2000 per il recupero ai fini abitativi dei sottotetti.

2.5. Interventi in deroga per l’edilizia produttiva e ricettiva (commerciale, turistico-ricettiva e di servizi)

2.5.1. Gli interventi di cui all’articolo 4, commi 2 e 7, sono applicabili agli edifici produttivi o artigianali ad esclusione degli edifici a destinazione agricola, accatastati come singole unità immobiliari alla data del 28 dicembre 2009.

2.5.2. La verifica sull’effettivo utilizzo del fabbricato non attiene ad aspetti urbanistico-edilizi; si tratta di evitare che vengano assentiti interventi su edifici produttivi o artigianali ormai in uso.

L’effettivo utilizzo può essere accertato in concreto, presso gli enti erogatori di servizi e attraverso verifiche presso le Camere di commercio sull’effettiva attività in essere della relativa azienda.

2.5.3. Gli interventi previsti, sono soggetti al rispetto delle norme sulle distanze dai confini, dalle strade e sulle distanze tra edifici, ai vincoli ed alle relative autorizzazioni in materia paesaggistico – ambientale, difesa del suolo, PAI, sismica, ecc, ove richieste.

2.5.4. Gli interventi possono essere cumulati. L’ampliamento va inteso come tale, deve essere realizzato in soluzione unitaria con l’edificio esistente e non può costituire una nuova unità immobiliare a sé stante.

2.5.5. Riguardo agli edifici a finalità ricettive, equiparati al comma 7 dell’articolo 4 agli edifici residenziali, ai fini della legge vanno considerati tali quegli edifici già individuati nello strumento urbanistico vigente come a finalità ricettive, alla data del 28 dicembre 2009.

Diversamente, non vi sono ostacoli per consentire, anche in strutture ricettive, gli interventi di demolizione e ricostruzione in deroga, di cui all’articolo 4 della legge.

Si ricorda comunque che tutte le condizioni relative al risparmio energetico dettate dagli articoli anzidetti vanno rispettate anche per gli edifici ricettivi.

3. INTERVENTI PER IL RECUPERO E LA RIQUALIFICAZIONE DEL PATRIMONIO EDILIZIO ESISTENTE

3.1. La riqualificazione delle aree urbane degradate disciplinata dall’articolo 7 co­stituisce il fulcro innovativo dell’intera legge.

Tale disposizione punta a incoraggiare la ri­soluzione di problematiche sentite quali il disagio abitativo ed il recupero urbanistico ed edilizio degli ambiti urbani degradati, stimolando l’intervento del privati attraverso un modello perequativo di partecipazione pubblico/privato.

A tal fine vengono tracciate forme di cooperazione tra settore pubblico e privato, attraverso le quali le rispettive competenze e risorse si integrano per realizzare opere infrastrutturali in funzione dei diversi obiettivi:

risolvere con­dizioni di disagio abitativo, riqualificare e dotare di standards urbanistici il tes­suto urbano per il soggetto pubblico (Comuni, IACP, e altri enti pubblici), attuare interventi edilizi ed incrementare il patrimonio immobiliare per il sogget­to privato.

Per sintesi :

  1. i Comuni possono individuare zone da destinare alla sostituzione edi­lizia con aumento volumetrico fino al 50% (comma 3); tale provvedimento ri­guarda la possibilità di rinnovare il patrimonio Edilizio Residen­ziale Pubblico e gli ambiti di riqualificazione e trasformazione edilizia e urba­nistica individuati dai comuni;
  2. la Regione ha l’obbligo di inserire queste aree nella programmazione per l’edilizia economica e popolare.
  3. possibilità di destinare esclusivamente alcuni ambiti all’edilizia residenziale sociale per giovani coppie e a nuclei a basso reddito.
  4. per immobili dismessi, la sostituzione edilizia degli immobili esistenti può comportare anche il cambio di destinazione d’uso, con l’obbligo di riservare all’edilizia sociale una quota non inferiore al 30% .
  5. e. possibile il cambio di destinazione d’uso anche in immobili produttivi dismes­si da almeno tre anni.
  6. Per le industrie inquinanti o per quelle non compatibili con le attività residenziali limitrofe, la sostituzione edilizia è consentita a condizione della preventiva delocalizzazione dell’azienda in ambito regionale, garantendo, con un apposito piano di delocalizzazione, l’incremento del dieci per cento nei successivi cinque anni degli attuali livelli occupazionali.

Il piano di delocalizzazione si realizza attraverso un PUA (L.RC. n. 16/2004 e Regolamento, n.5/2011)

  1. mutamento di destinazione d’uso a fini abitativi (immobili esistenti destinati ad uffici e residenze o alloggi di servizio che non abbiano goduto del bene­fici contributivi non utilizzati con volumetria non superiore a 10.000 mc ) con previsione di edilizia convenzionata non inferiore al 20% della volumetria
  2. le amministrazioni comunali, potevano individuare le aree nelle quali non sono consentiti gli interventi di cui al comma 5.

3.2.            Le amministrazioni comunali, realizzano gli interventi di riqualificazione di aree degradate e/o da riqualificare attraverso un PUA (L.RC. n. 16/2004 e Regolamento, n.5/2011)

3.3.            Le amministrazioni comunali sono obbligate a concludere il procedimento di individuazione con provvedimento da adottare, in deroga agli strumenti urbanistici vigenti, nel ri­spetto dei termini previsti della legge n. 241/90.

La legge 241/90, al comma 1 dell’art. 14 eviden­zia che « qualora sia opportuno effettuare un esame contestuale di vari interes­si pubblici coinvolti in un procedimento amministrativo, l’amministrazione procedente indice di regola una conferenza di servizi».

La trasformazione urbanistica ed edilizia è subordinata alla cessione di aree o immobili da destinare a edilizia residenziale sociale — da parte dei proprieta­ri, singoli o riuniti in consorzio — e in rapporto al valore della trasformazione.

3.4.            Le aree da destinare a edilizia residenziale sociale vanno calcolate in ag­giunta alla dotazione minima inderogabile di spazi pubblici o riservati alle attivi­tà collettive, a verde pubblico o a parcheggi di cui al decreto ministeriale n. 1444/1968.

Nella identificazione dei suddetti ambiti devono essere privilegiate le aree in cui si sono verificate occupazioni abusive. Le Amministrazioni comunali possono individuare, in deroga agli strumenti urbanistici vigenti, ambiti urbani in cui gli interventi edificatori di iniziativa priva­te sono subordinati alla cessione da parte dei proprietari, e in rapporto al valo­re della trasformazione, di aree o immobili da destinare ad edilizia residenziale sociale in aggiunta alla dotazione minima per il rispetto degli standard urbani­stici (attività collettive, verde pubblico, parcheggi etc.).

3.5.            Il  comma 3 chiarisce cosa è consentito fare ” nelle aree urbane da riqualificare “, anche procedendo in variante agli strumenti urba­nistici vigenti, ovvero — innanzitutto — l’aumento, entro il limite del cinquanta per cento, della volumetria esistente per interventi sugli edifici residenziali pubblici secondo le tipologie indicate all’art. 3, del DPR n. 380/2001— ovvero interventi di manutenzione ordinaria, manutenzione straordinaria, restauro e risanamento conservativo, ri­strutturazione edilizia, interventi di nuova costruzione e di ristrutturazione ur­banistica, intendendo per questi ultimi «quelli rivolti a sostituire l’esistente tes­suto urbanistico-edilizio con altro diverso, mediante un insieme sistematico di interventi edilizi, anche con la modificazione del disegno degli isolati e della rete stradale».

I Comuni possono infatti individuare zone da destinare alla sostituzione edilizia con aumento volumetrico fino al 50%.

Per fare questo la Regione ha però  l’obbligo di inserire queste aree nella pro­grammazione per l’edilizia economica e popolare ma deve agire in due tempi:

  1. -innanzitutto individuare il fabbisogno abitativo, delle categorie e delle fasce di reddito dei nuclei familiari in emergenza;
  2. -quindi, inserire, nella programmazione, fondi per l’edilizia economica e popolare, indicando allo scopo opportuni stanziamenti nella legge di bilancio.

In tali aree urbane da riqualificare prevista, in variante agli strumenti urba­nistici, la possibilità di incrementare fino al 50% la volumetria esistente come sostituzione e l’adeguamento integrale edilizio ai criteri costruttivi di sostenibilità riguardanti edifici con destinazione residenziale pubblica (case popolari). Vengono incentivati in tal modo la rigenerazione del patrimonio immobiliare residenziale pubblico e gli interventi di riqualificazione urbana.

3.6.            II quarto comma dell’art. 7 è il seguente:

4. Se non siano disponibili aree destinate a edilizia residenziale sociale, le ammin­istrazioni comunali, anche in variante agli strumenti urbanistici vigenti, posso­no individuare aree da utilizzare per edilizia residenziale sociale, da destinare prevalentemente a giovani coppie e nuclei familiari con disagio abitativo.

In questo comma si evidenzia la possibilità da parte delle amministrazioni locali, anche in variante agli strumenti urbanistici vigenti, di individuare aree da destinare esclusivamente all’edilizia residenziale sociale (ERS), per giovani coppie e a nuclei a basso reddito.

Nel caso in cui non siano disponibili aree destinate a edilizia residenziale so­ciale, le amministrazioni comunali, anche in variante agli strumenti urbanistici vigenti, possono individuare solo aree da utilizzare per edilizia residenziale so­ciale, da destinare prevalentemente a giovani coppie e nuclei familiari con di­sagio abitativo.

Definizione di alloggio sociale

L’alloggio sociale è una alloggio dato in locazione permanente. La funzione che svol­ge “l’alloggio sociale” è di interesse generale nella salvaguardia della coesione so­ciale, per ridurre disagio abitativo di persone e famiglie in condizione svantag­giata, che non sono in grado di accedere alla locazione di alloggi nel libero mer­cato.

L’alloggio sociale si configura come elemento essenziale dei sistema di edilizia re­sidenziale sociale, costituito dall’insieme del servizi abitativi finalizzati ai soddisfa­cimento delle esigenze primarie.

Rientrano nella definizione di alloggio sociale, quegli alloggi realizzati o recupera­ti da operatori pubblici e privati con il ricorso a contributi o agevolazioni pubbliche — quali esenzioni fiscali, assegnazione di aree o immobili, fondi di garanzia, agevolazioni di tipo urbanistico — destinati alla locazione temporanea per almeno otto anni e anche alla proprietà.

L’alloggio sociale, in quanto servizio di interesse economico generale, costituisce standard urbanistico aggiuntivo da assicurare mediante cessione gratuita di aree o di alloggi sulla base di modalità stabilite dalle norme regionali.

Le destinazioni ammissibili oltre a quella residenziale sono:

  1. uffici (per una quota massima del 10% della volumetria da ricostruire);
  2. attività commerciali di vicinato, aventi cioè una superficie di vendita inferiore a 250 mq;
  3. botteghe artigiane.

3.7.            Questa tipologia di sostituzione edilizia non è ammessa nelle zone agricole che non siano urbanizzate, nelle aree AS1 (Area di sviluppo industria­le) e nelle zone PIP (piani di insediamenti produttivi).

3.8.            Il comma 6-bis. stabilisce che  le disposizioni di cui al comma 6 si applicano anche alle residenze turi­stico-alberghiere, a condizione che la quota destinata ad edilizia residenzia­le sociale sia superiore al trentacinque per cento del volume esistente e nel rispetto di quanto stabilito dall’art.5 della legge regionale 28 novembre 2000, n. 16 (Sottoposizione a vincolo di destinazione delle strutture ricettive-turi­stiche).

II comma 6bis estende le disposizioni del comma 6, relative a edifici non su­periori a diecimila metri cubi, anche alle residenze turistico-alberghiere.

II mutamento di destinazione d’uso a fini abitativi può avvenire a condizione che la quota destinata ad edilizia residenziale sociale sia superiore al trentacinque per cento del volume esistente.

Ovviamente tutto può avvenire nel rispetto di quanto stabilito dall’art. 5 (Ri­mozione del vincolo) della legge regionale 28 novembre 2000, n. 16 (Sottopo­sizione a vincolo di destinazione delle strutture ricettivo-turistiche).

II comma 1 dell’art. 5 stabilisce che «Il vincolo di destinazione può essere ri­mosso su richiesta del proprietario, solo se viene comprovata la non convenien­za economica-produttiva della struttura ricettiva e previa restituzione di contri­buti ed agevolazioni pubbliche eventualmente percepite.

3.9.            Il comma 8-bis stabilisce che è consentito ai soli aventi titolo alla data di entrata in vigore della presen­te legge, in deroga agli strumenti urbanistici vigenti, il recupero edilizio, me­diante intervento di ricostruzione in sito, di edifici diruti e ruderi, purché ne sia comprovata la preesistenza alla stessa data di entrata in vigore della presen­te legge nonché la consistenza e l’autonomia funzionale con obbligo di desti­nazione del manufatto ad edilizia residenziale e secondo le disposizioni di cui all’articolo 5 della presente legge.

3.10.        Tutti gli interventi (articoli 4, 5 e 7) dovranno, quindi, obbligatoriamente essere guidati e dovranno conformarsi agli obiettivi di qualità energetica ed am­bientale del Protocollo ITACA sintetico (Istituto per l’Innovazione e Trasparen­za degli Appalti e la Compatibilità Ambientale) a cui la Regione Campania ha aderito, e dovranno garantire, anche attraverso l’uso di materiali eco-compati­bili, prestazioni energetico-ambientali tali da conseguire un indice di prestazio­ne energetica per la climatizzazione invernale inferiore ai valori limite previsti nell’allegato della normativa nazionale sul rendimento energetico nell’edilizia (allegato C numero 1, tabella 1.3 del decreto legislativo 19 agosto 2005 n. 192, cosi come modificato dal decreto legislativo 29 dicembre 2006 n. 311 e succes­sive modificazioni ed integrazioni).

Si definiscono materiali eco-compatibili, quelli che:

  1. siano riciclabili, riciclati, di recupero, di provenienza locale e contengano ma­terie prime rinnovabili e durevoli nel tempo;
  2. siano caratterizzati da ridotti valori di energia e di emissioni di gas serra in­globati;
  3. rispettino il benessere e la salute degli abitanti.

3.11.        L’art. 7 della legge prevede norme a tempo indeterminato e non in deroga agli strumenti urbanistici per il recupero e la riqualificazione del patrimonio esistente.

Consente ai comuni di promuovere azioni partecipate, anche con premi di cubatura e attraverso tecniche di perequazione, per riqualificare edifici legittimamente realizzati, ma ritenuti incongrui, in funzione di una maggiore efficienza energetica o a fini sociali.

Il provvedimento riguarda tutte le tipologie edilizie.

Contursi Terme, 210 aprile 2012

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